罕見！百強房企銷售下滑
經歷了多年的螺旋式增長后，房地產業有望向只漲不跌的“黃金時代”正式告別。機構近日發布數據顯示，2021年，百強房企權益銷售金額8.88萬億元，同比下滑6.0％。在行業分化日益加劇、頭部房企優勢漸顯的情況下，該指標出現多年來罕見的負增長，其信號意義引起了外界的廣泛關注。與此同時，房企的融資、拿地等動作都有所放緩。這其中既有政策端收緊帶來的限制，又有銷售不暢的連帶影響。
百強房企銷售下滑，直接原因是去年下半年以來的行業流動性收緊。但在這背后，調控政策的累加效應正在顯現，去杠桿化已是大勢所趨。與此同時，在當下的城市化階段，人口流動帶來的紅利有所減弱，也使得行業正在失去快速增長的基礎。
分析人士認為，房地產業正從高速增長向平穩增長過渡，在這一階段，行業的發展理念、模式、節奏等，都將不可避免地發生變化，只漲不跌的行業神話也將真正破滅。但在此之前，房企似乎至少還需要撐過3個月，才能真正看到曙光。
業績之殤
長期以來，規模一直是衡量房企發展最重要的指標之一。規模效應有助于房企降低采購、建筑等成本，也能幫助房企在拿地、融資、合作中獲得優勢。過去多年來，受益于土地、人口、金融等紅利，房地產行業的規模呈螺旋式上升的狀態，房企借助這一紅利，強化規模導向。但到2020年，這種情況開始出現變化。當年8月，旨在去杠桿、控風險的“三道紅線”政策出臺；年末，金融機構對個人住房貸款實施“五檔管理”；2021年下半年，行業流動性全方位收緊。這些政策的影響正體現在2021年的房企業績中。
根據上海機構房地產研究院的統計，2021年全年，百強房企全口徑銷售金額為12.7萬億元，同比下滑3.0％；權益銷售金額為8.88萬億元，同比下滑6.0％。規模房企的銷售額上一次出現集體下滑，還是國際金融危機影響下的2008年。作為對比，此前的四年（2017年到2020年），百強房企的權益銷售規模增速分別為40.5％、35.1％、6.5％、10.8％。
上海機構房地產研究院表示，2021年，規模房企平均目標完成率不到90％，明顯低于近年105％以上的平均水平。在披露年度業績目標的部分規模房企中，截至去年12月末，有逾8成未完成全年業績目標。利潤的攤薄也將是大概率事件。自2019年以來，資金、人力、建筑、原材料等成本的提高就開始蠶食房企的利潤。更重要的是，行業紅利的消退迫使房企更多地進行“貼身肉搏”，加之“限價令”等政策的影響，很多項目不得不以價換量。
根據國家統計局的數據，去年9月以來，70個大中城市的房價經歷了由上漲到持平，再到下跌的過程。到11月，有59個城市的新房價格環比下降，63個城市的二手房價格下降，降價已成為大部分熱點城市的主流。
規模效應的終結
在規模增長受阻的同時，房企的規模效應也在減弱。去年以來，流動性的收緊使得一批房企陷入債務違約的邊緣，其中不乏頭部房企，這也令“規模護城河”的理念受到前所未有的挑戰。
上海機構房地產研究院智庫中心總監向21世紀經濟報道表示，高規模的另一面是高負債、高風險，當政策環境全面收緊時，小房企相對容易彌補資金缺口，大房企反而不易自救。他認為，一些出現債務危機的大型房企，資金缺口很快達到百億至千億量級，不僅處置難度大，投資者的信心也很容易受到影響。兩個因素相互作用，使得大型房企的債務處置周期變得曠日持久。
事實上，近幾年來出臺的一些關鍵性政策，對規模效應產生了直接影響。一方面，“三道紅線”的出臺，使得房企可獲得的信貸額度不再以規模為主要依據，而是以“踩線”情況——即財務健康狀況為主要考量標準。值得注意的是，隨著監管部門將表外債務納入監測范圍，一些通過表外轉移、明股實債等手段實現“降檔”的房企，仍然很難獲得融資，其面臨的流動性壓力不亞于“紅檔”房企。另一方面，在22城推行的集中供地政策，令短期資金池深度成為企業增儲的重要砝碼，大型房企的優勢減弱，一些財務狀況良好，又具備較強區域深耕能力的小房企獲得了更多機會。
由此，規模房企在融資、拿地中的優勢均被削弱。根據上海機構房地產研究院的統計，2021年100家典型房企的融資額約為1.3萬億元，同比下降26％，近五年來（2017年以來）融資量首次出現負增長，同時達到五年來最低點。2021年百強房企拿地銷售比僅為0.29，同樣創近五年新低。更為深遠的影響在于，在融資、拿地政策以“長效機制”形態出現的情況下，房企將逐漸習慣“過緊日子”。由此，未來幾年間，行業高增長的“神話”也有望徹底破滅。
撐過第一季度？
對于在政策重壓下苦撐的房企來說，更關注的是轉機將在何時出現。針對流動性緊縮對市場帶來的影響，去年9月以來，監管層逐漸釋放政策糾偏信號。12月召開的中央政治局會議和中央經濟工作會議均提出，“更好滿足購房者的合理住房需求”、“促進房地產業良性循環”。另有不少城市從放松預售資金監管、人才購房補貼、出臺“限跌令”等方面出手調整。但這些政策利好體現在投資復蘇上，仍需要一定的傳導時間。業界的共識在于，投資力度大約需要3-6個月的修復期。市場交易真正轉暖，也需要6個月的左右時間。也即，在政策層面不額外加碼的情況下，行業有望在今年第一季度后出現轉機。近期，多位房企人士提及這一時間點。北京某大型房企相關負責人透露，公司內部曾做過研判，并認為市場將在今年第一季度后真正好轉。目前的一個積極信號在于，雖然購房者出手的意愿還不夠強烈，但旗下項目的咨詢量和帶看量已經明顯增加。
據了解，作為權宜之計，不少房企正在與投資者商談債務展期事宜，延展期限多在12個月到24個月。一些投資機構認為，在度過最艱難的階段后，投資者都在盡量避免房企出現債務違約，也更看中信心的修復，因此大都認同債務展期的做法。
從市場層面看，回暖的跡象已經出現。機構研究院的監測顯示，去年10月以來，重點城市二手房交易量結束下降趨勢，并出現溫和復蘇。該機構重點監測的66個城市新房成交量也在去年11月、12月連續回升，12月的環比增幅明顯擴大。同樣自去年四季度以來，百城平均首、二套房貸利率持續下降，12月較9月累計下降約10個基點；近兩個月（2021年11月和12月）房貸平均放款周期也持續快速收窄，累計收窄16天。機構研究院首席市場分析師許小樂預計，今年第一季度，部分核心城市的二手房市場成交量就能夠企穩，二季度價格能夠穩住。此后，新房市場也將隨之改善，并逐步傳遞到土地市場。由此，整體市場將出現鏈式修復。
穩字當頭，置業優先。山水龍城，220萬方生態涵養大城，優居芝罘南城芯，社區醇熟，配套不斷升級；芝罘婦幼保健院落戶山水龍城A區北側；3000㎡超大體量家家悅強勢入駐山水龍城D區商業街；毗鄰新都匯、萬達商圈，一站式生活配套。天悅2期一梯兩戶山景小高，戶戶全明，超大贈送；周邊公立幼兒園、山水龍城小學、芝罘中學（臥龍校區）等優質教育資源匯聚，與城市人文共涵養。